Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taraflara karşılıklı edimler yükleyen borç sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasının belli kısmını ya da tamamını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.  (Yargıtay 15 HD Esas: 2003/4598-7541 E-K)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Gerek yüklenici gerekse temellük eden üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini Mahkemece araştırılmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.

Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesi ile taşınmaz satımı sözleşmesinin unsurlarını taşıyan bir sözleşmedir. Kat Karşılığı İnşaat sözleşmenin Tapu Kanunu madde 26 ve Noterlik Kanunu 60 ve 89. maddelere  göre düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup noterlikçe yapılmayan sözleşmeler geçersizdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çoğunlukla;

1- Arsa sahibi yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlere isabet edecek arsa paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt etmekte, yüklenici de arsa üzerine inşaat yaparak belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmekte,

2. Arsa sahibince yüklenici tarafından yapılan inşaatın ulaştığı seviyeye göre kısmi olarak arsa payları yükleniciye devredilmekte veya üçüncü kişilere satış için yükleniciye yetki verilmekte,

3-Kat karşılığı inşaat sözleşmesi satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılmaktadır.   

TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, arsa sahibinin edimi arsayı teslim ve kararlaştırıldığı şekilde arsa tapusunu devretmek, yüklenicinin edimi ise, yükümlendiği inşaatı süresinde, noksansız ve kusursuz olarak tamamlayıp teslim etmekten ibarettir. Yüklenicinin yüklendiği ediminin ifası doğrultusunda inşaat işinin yapımına başlayabilmesi için öncelikle arsa sahibi tarafından yükleniciye yer tesliminin yapılması gerekmektedir. Karşılıklı edimleri içeren inşaat sözleşmelerinde, yer teslimi iş sahibinin öncelikli edim borcudur. Bu yasal nedenle, arsanın ayıpsız ve inşaata elverişli şekilde teslimine kadar yükleniciden inşaata başlaması istenemez.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde taşınmazın imar durumunun alınması, inşaatın projelerinin çizdirilip onaylatılması, yapı ruhsatının alınması gibi yükümlülüklerin yükleniciye ait olduğunun kararlaştırılması halinde  anılan işlemlerin yapılabilmesi için arsa sahibinin yükleniciye vekalet verme yükümlülüğü yada kendisinin anılan işlemleri yapma yükümlülüğü bulunmaktadır. Arsa sahibinin anılan yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde yüklenici  mahkemeye müracaat etmesi mümkündür.

Sözleşmede aksine hüküm olmaması ve yükleniciye bu işler için vekaletname verilmemiş olması halinde plan ve projeleri çizdirmek ve inşaat ruhsatını almak arsa sahibinin görevidir. Ruhsata tâbi inşaatın ruhsatsız yapılması halinde ruhsatsız ve kaçak inşaatı yapan yüklenici kusurlu olduğu gibi ruhsat alma edimini yerine getirmeyen arsa sahibi de kusurludur..."

Yüklenicin Yükümlülükleri

Yüklenici, üstlendiği edimleri arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.

Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir. Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.

Yüklenici Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine uygun şekilde binayı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenici sadece arsa sahibinin payına düşen kısmı tamamlayıp teslim etmesi halinde edimini tamamlamış sayılmaz. Binanın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanarak teslim edilmesi gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre bina tamamlandıktan sonra bağımsız bölümler oluşturup  iskan alınabileceğinden yüklenici tarafından binanın tamamlanarak arsa sahibine teslimi gerekir. 



Uyarı : Web sitemizde yer alan bilgiler hukuki mütalaa veya tavsiye değildir. Büromuz bu sitede yer alan bilgilere, metinlere ve yayınlara dayanılmasından dolayı sorumluluk kabul etmez.

İlginizi Çekebilecek Diğer Yazılar